首页。(金牛注册)。首页：我从2016年开始转行的时候最初非常迷茫，有关建筑师如何成功转行进入其他行业的信息非常少。一路上走来磕磕碰碰，职场上也有过很多的人帮助过我。希望我能把我走过的弯路分享给大家，尤其是给想从建筑领域到地产金融（Real Estate Finance）这个行业的人。以下为正文：

　　职位路线：建筑师→ 地产五大行助理经理→ 经理→ 地产私募Investment VP

　　我从小学画画，小时候的理想是长大当一名建筑师（觉得建筑师是感性与理性的完美结合）。而为什么在建筑事务所工作以后一定要转？转行理由如下：

　　1.挣钱少。月薪还不如外卖员或网约车司机；2. 身体差。加班文化严重，对个人健康损害严重，高压工作还会导致神经紧张等以及各种相关健康问；3.社会地位低：3.1. 甲方可以随意提无理要求，导致建筑师劳动成果无尊严；3.2. 受夹板气，甲方爸爸的要求和设计院领导的压榨导致底层员工里外不是人；4.精神PUA：4.1. 建筑行业现实与理想割裂，只谈情怀不谈钱；4.2. 以情怀来忽悠初级建筑师的问题严重，设计院领导/HR画饼技术高超；5.极度内卷。同事之间同质化竞争问题严重，e.g.小组成员通宵各自出一个可比方案给老板选择；6.未来无发展。行业下行趋势明显，个人未来发展前途非常不乐观，面临被裁员风险大；7.人脉资源少。设计院小圈子封闭与社会发展脱节 ；8.时间成本高。天天加班，无法陪伴家人以及进行爱情友情的维系。

　　这是我大致可以总结的当年离开设计院后来转行的几点原因（欢迎大家补充），相信大家多多少少可以在这些问题中找到自己的答案。虽然我现在的工作与感性或者美学完全无关，但我从来不后悔学了建筑，其实在一路转行过程中建筑的学习经历与一些思维模式确实帮助了我很多。

　　回想之前的工作经历很多的坑还是很感叹。我不知别的设计院怎么样，就我待过的国内设计院基本都是比较坑的：工资低、高强度脑力+高强度体力劳动，HR洗脑“现在市场不好你出去找不到好工作”、设计总监以情怀为洗脑突破点、熬夜文化成常态（中国劳动法形同虚设？），不存在建筑师这一说，本质上其实是个画图机器。当然如果你干到管理层有很多设计方面的决定权，但主要还是在甲方（资本的话语权不比设计院多？），除非你走明星建筑师路线不在此范围内，也许这才是真正建筑师该走的路。

　　心想干个10多年也就相当于刚起步吧，这不是坑吗？而且每次汇报基本就是甲方说怎么改就怎么改，没有任何话语权，工资嘛呵呵。

　　我自认为自己是个普通人。家庭条件普通正常上班的话还是早日脱离建筑行业为好，干点什么无论挣钱（按小时算）、人脉、发展前景、时间资源、还是身体健康都比建筑行业好太多，毕竟还是趁约年轻越好。转行是件困难的事情，回想熬过的各种夜，想想趁年轻重头再来也没有什么好怕的。

　　最开始进了地产五大行（JLL/DTZ/CBRE/Colliers/Savills）的咨询部，其实就是地产前策。后来从Consulting 部门转到了 Valuation，地产咨询公司工作内容丰富程度与公司内部人际关系相对设计院来说都是复杂的，单从工作强度来说相对设计院又是轻很多的。

　　从工作内容角度讲：咨询公司的工作内容上相对比设计院单线工作的复杂程度高。

　　所谓地产咨询，就是帮政府，开发商，基金公司等做地产开发/投资决策的提供建设性意见。流程主要从前期土地分析，城市规划，地区经济分析，市场分析，项目本体分析，开发/规划建议，财务测算，SWOT分析，最后到结论及建议。

　　建筑背景的优势显然在于城市规划/建筑模块，此内容在地产咨询内占比大概5-10%左右，比较劣势的部分在于最后的财务测算与可行性建议建筑背景基本一开始很难上手。

　　咨询的难点在于给客户回报时候贯穿几百页报告的逻辑性，以及一步步从宏观向微观推导的场地分析与设计（设计院所谓的强排）结合量化的投资可以行达到解决客户疑难问题的目的。

　　比如说最基本的商圈分析算出区域客流承载力，推算出经济效益最高的商业面积，用于设计院工作的指导工作。

　　a) 物业描述: 物业位置、基地分析、场地规划、交通可达性、土地使用、税收、SWOT分析（这部分其实和咨询重合度较高）;

　　b) 宏观经济: 就业率 (统计局数据)、就业增长率、房价 (房地产市场、租金和租赁)、GDP、CPI和通货膨胀率;

　　d) 市场研究: 整体市场展望、区域子市场分析、需求 (空置率、吸纳率、租赁活动) 和供应 (未来建设，面积供应量);

　　e) 竞品分析: 竞品的去化率、入住率、租金、销售价格、位置和可达性、设施(设施)、典型平面图、主力租户等;

　　iii. 从人际关系角度讲：设计院里面你和同事的关系无非就是一起熬夜画个图，Friday night去个bar和一群人hang out一下，大不了PM或principle在周五熬完夜的周六一早打电话非常理所应当地要你去公司加班。

　　五大行还是有些不一样。如何应对同事日常中挖的坑？上级派活不平均按软柿子捏怎么办？另外部门的明争暗斗如何化解？在pitching项目中与另外同行PK中如何获胜？如何面对一堆烂帐合同每天有规律地催款又不得罪甲方爸爸？这都是值得认真考虑的问题。

　　话说还是得天天拼了老命干活，不过经过几轮血雨腥风的部门间内斗，看着身边的同事一个个黯然又无奈主动或被动地离职，有幸残存下来又得到直系领导的赏识终于升到了经理。带带小朋友招招实习生，平时还是忙，但终于可以有的时候休息一小下。

　　虽然平时工作接触过一些投资，类REITs，估价等项目， 但还是以后想去真正的投资岗工作，毕竟在乙方一年做十几个项目也不够深入，毕竟不是真金白银买。所以又本着不折腾心不甘的一贯心态周末天天啃书，重新痛苦地考了GRE申请了地产专业 (M.S. in Real Estate Development)，于是回到了纽约。

　　读书的时候侧重选了关于Real Estate Finance的课，以下为部分上过的课:

　　• 商业地产收购：主要关注Value-add assets, 看未来增值空间幅度大的资产以低价收购后进行改造。

　　• 资管部分：每月内部报告、运营支出预算OpEx/CapEx Budget等等。

　　最近我们买了一栋黑石集团一直持有的写字楼，还没有做完Value-add 现有好几个买家（有可能最后是Prologis）找上门溢价30~40% 相对于我们当时的purchase price 想买。可见有没有建筑师设计其实对资产增值影响并不大。。。至少不是地产金融投资的决定性因素

　　不是我不够热爱建筑，只是生命只有一次，不能让我一辈子活在大师梦里，每个月看着自己银行卡少得可怜的工资熬着没有尽头的夜了此一生吧。如果不煽情地说，我很喜欢现在的工作，纯理性。我不知道建筑感性和理性的中间点怎么找，只知道是没有必要的痛苦且浪费生命。

　　现在回想我刚毕业在职业初期建筑设计院工作中，当时周末甲方召集开会要求改改改。会后领导一本正经地跟我们说：“其实我理解的建筑设计就是对于一个场地不断的解题”（强排方案一二三四五）。我当时觉得此人日后一定是建筑大师，确实是被忽悠到了。现在想想特别好笑，甲方放个屁都是香的，周末让你改改改无底线熬夜通宵出可比方案居然还能自我安慰和对下属洗脑到这种地步。

　　最万恶的是设计院领导反手就让我们组内成员各自出一个可比方案，而且第二天一早就要看。其实组里那几个女生当时已经属于经常在公司通宵，晚上在公司休息处睡沙发第二天早上醒了接着上班画图的状态，熬夜熬得整个人处于崩溃的边缘。

　　总之，我觉得现实版本的建筑师人生有太多的浪费生命与生活的无力感。这可能也并不是大部分人学建筑的初心。当代艺术的启蒙者杜尚 (Marcel Duchamp) 曾说过：生活才是艺术（大意是这样，有兴趣可以读一读《杜尚访谈录》这本书他对于生活的理解）。