花都娱乐-官方首页临近年底，又将有一批新房交付。开发商在卖房时往往将公共设施配套承诺得“天花乱坠”，然而交房时频现“伊拉克级”交付。今天，我们聊聊，面对公共部分或公共设施配套“缩水”，也就是与购房合同约定不符时，购房者如何维权？

　　《民法典》第274条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第3条，对“业主共有部分”做出了明确规定。我结合司法实践，对常见的“公共部分或公共设施”是否属于“业主共有部分”归纳如下：

　　（2）小区内的绿地、休憩地、空余地：一般属于业主共有部分，但不包括其中的城镇公共绿地或已明示属于个人的部分。

　　（4）车位、车库：地下停车场虽然也属于公共配套设施，但通常不会作为公摊面积分摊到所购房屋的建筑面积当中，因此原则上不属于业主共有部分，但车位、车库应当首先满足业主的需要；需要特别说明的是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　（5）户外广告位等：虽然这类公共配套设施也与业主的生活有一定关系，但司法实践中通常不认为其属于业主共有部分，允许开发商与业主在合同中就其归属作出约定。

　　1.对于属于业主共有部分的公共配套设施，购房合同对其归属作出其他相反约定的，属无效约定。

　　2.无论公共配套设施是属于全体业主共有，还是由开发商保留所有权，这些公共配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用，当然这种使用可以是有偿的。

　　3.尽管开发商对部分公共配套设施享有所有权，但其行使权利依然要受到全体业主公共利益的限制。

　　《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　“销售顾问”为了业绩，往往颇多夸大，开发商也是含糊其辞，若其承诺在购房合同中没有明确约定，很遗憾，这种情况下，购房者只能自认倒霉。如果购房者有证据证明开发商和/或其工作人员进行了虚假宣传，可以向市场监管部门举报、投诉，有关部门可以依据《广告法》《反不正当竞争法》《房地产广告发布规定》等对开发商给予行政处罚。

　　我非常理解很多“上当受骗”的购房者的愤懑心情，但没有在白纸黑字的合同上写明的承诺无法作为主张权利的依据，购房时一定要谨慎决定，不要听信销售顾问的口头承诺，并且及时对宣传单、沙盘、广告牌等宣传物料留存证据。

　　如购房合同对绿地率、配建幼儿园等事项做出了约定，但交房时并未履行合同约定的义务。此种情形下，购房者可以根据购房合同，向人民法院起诉，要求开发商承担相应的违约责任，或者采取补救措施，或者赔偿损失等，如要求开发商按照经批准的规划设计方案建设幼儿园并达到使用条件。

　　在司法实践中，往往会存在这样一个难题，即购房合同约定的某些公共设施配套，与政府规划主管部门批准的建设工程规划方案不一致。根据《城乡规划法》第50条的规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改。也就是说，开发商几乎没有“补修”“补建”有关公共设施配套的可能，此时，购房者只能主张开发商承担相应的违约责任或者赔偿损失等，而无法要求其按照合同约定继续履行。

　　如开发商“擅自”将小区的休憩地、空余地等改建为地面停车位，与购房合同约定不符，影响了业主的居住舒适度，属于“无中生有”。理论上，此种情形下，购房者可以根据购房合同，要求开发商按照约定履行合同，承担支付违约金、赔偿损失等责任。但现实中往往有以下两个问题：

　　第一，如前所述，这些公共设施配套是按照政府规划主管部门批准的建设工程规划方案建设的。此时，多数法院裁判认为，购房者只能主张开发商承担相应的违约责任或者赔偿损失等，而无法要求其按照合同约定继续履行。

　　第二，购房合同对这一事项没有作出明确约定。此时，购房者无权就此主张权利。因为涉及到小区业主共有权的处分问题，购房者（业主）个人并不具备单独提出该种诉讼请求的主体资格。根据《民法典》第278条的规定，应当由业主共同决定，也就是说原告应当是业主大会或者业主委员会，或者得到“专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主”的授权，或者由“全体业主以必要共同诉讼的形式参加诉讼”。[参见：（2015）渝四中法民再终字第00025号，重庆市第四中级人民法院；（2018）粤03民终5190号，深圳市中级人民法院]

　　根据《民法典》第563条的规定，“开发商交付的公共设施配套与约定不符”必须达到“致使不能实现合同目的”的程度时，购房者才得以行使法定解除权，要求解除合同并赔偿损失。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第9条、第10条，只有“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”或者“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”或者“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”等情况，购房者才能请求解除合同。因此，开发商交付的公共设施配套与约定不符的，原则上，购房者不能行使法定解除权。

　　也就是说除非合同另有约定，否则在“开发商交付的公共设施配套与约定不符”时，购房者一般是不能解除合同的，只能要求开发商承担其他违约责任。不得不说，法律对该问题的规定确实让人“恼火”，以致于很多开发商才敢肆无忌惮地“骚操作”，但这就是现行法律框架下的现实。关于购房者法定解除权的问题，我将在后续文章中详细讨论，请持续关注我。

　　以上就是开发商交付的公共设施配套与约定不符时的处理思路。鉴于司法途径解决问题流程复杂、争议颇多、耗时较长，我们仍建议先寻求住建、房管、市场监管等部门介入处理，寻求媒体的帮助，在律师等专业人士的帮助下以非诉讼的方式化解问题。

　　本文作者李家杭律师提示您：“打官司就是打证据”，在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，如需进一步咨询，可私信作者。