首页*正乾娱乐挂机*首页商业地产项目的选址、投资、建设、招商、销售、运营管理是对资本充足、团队专业力能力、差异化区域市场机会捕捉、市场走势动态判断的要求均很高，较住宅投资开发领域挑战更大。

　　因此商业地产项目可行性研究及全过程财务模型设计（商业模式）及压力测试，就显得非常的重要。

　　TIPS：要特别警惕常驻人口持续失血的城市，特别关注人口回流趋势明显的城市

　　在中小城市做商业地产投资开发，若非专业市场，能够接受的地段底限是成熟中心城区的边缘以及成熟新城区中心。

　　3.4从市政干道进入项目的交通流线未来是否存在被阻隔的风险（高价桥/快速干道）

　　TIPS：此类结构性数据可通过专业数据软件获取，目的是从定量数据推导定性的方向及业种组合。3km/2km/1km常驻人口数量、结构、列出明细表

　　TIPS：生活轨迹指工作日到节假日，人们从早上起床到晚上睡觉期间的社会活动

　　现有存量优质商业+增量优质商业（和目标地块开业前后2年）之和与该城市/区域的常驻人口的比值，对于中小城市而言，若比值大于1.5就要特别警惕了。

　　商铺产品价值（层高、开间进深比/单元面积、荷载、机电、露台、外摆、屋面）

　　3.1租赁市场的推广主题，侧重于讲生意逻辑，解决赚钱的成功概率及风险规避

　　3.2消费市场的推广主题，侧重于讲独具特色的消费内容、消费场景、便捷舒适的消费体验。

　　报规通过节点，预售许可取得时间节点、封顶节点、竣工验收节点、租户入场节点、开街节点

　　TIPS：最终汇总成为从土地/项目获取开街后5年的项目投资经营现金流量表

　　TIPS：保安、保洁、机电维修维护、绿化、公共责任险、工程维修改造、公区能耗等

　　以上罗列的是目标项目投资分析中不可或缺的必要环节及步骤，完全做到，打完收工可保证在投资决策方面没有重大遗漏，不会因为投资决策依据不足造成误判；即便步骤做完，还受团队的专业水平的差异影响，仍然不太可能做到100%的正确，但大方向的偏差是避免了，项目现金流的盲目风险可以避免。（谢尚伟，2022年3月2日晚于谢家湾）