首页[新城注册]-平台登录现代房屋建筑工程要体现的是一种人与自然相互协调统一的建筑理念，人的居住诉求与自然环境的和谐是必要的，因此在涉及了人、自然环境、社会关系等众多因素在內的建筑工程中，我们需要进行谨慎且全面的策划，以规划出最适宜人类生存发展的建筑。

　　建筑策划，简单来讲就是为让复杂的建筑系统顺利运行起来，人类提前将各种可能影响建筑工程的一系列因素，如，人、世间、气候、地理环境、经济背景等进行有效地分析，从而整理出一个既能满足居住者诉求又能满足投资者诉求的有效方案。

　　房地产开发是一项复杂的系统工程。房地产开发除有其特定的开发目标外，要受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，还受国家经济政策的宏观调控、涉及到经济、社会、生态环境等众多因索，同时还是一项复杂的系统工程。房地产开发涉及面广，与社会有广泛的联系从房地产开发的业务范围看，涉及到规划、勘察、设计、施工、市政、供电，电讯、商业、服务、银行、卫生、消防、文教、交通、环境等十几个部门，近百个协作单位。除与社会各部门有广泛的联系外，还与城市居民的生活密切相关，如征地、拆迁、安置过程大规模旧城改造开发“解危”、“解困”的廉价房屋，以及改善居民居住条件和小活环境、不断地满足人们新的需求等。因此，房地产开发必须得到社会的广泛支持，必须与各行各业及千家万户保持良好的公共关系。房地产开发投资额大、建设周期长。房地产开发对象往往是成街成片的建筑群或大型公共建筑，是一项高投入的经济活动，需要大量的建设资金。现在居住区的开发规模一般从十几公顷到几十公顷，甚至一百公顷以上。从房地产开发过程看，从规划没计、征地拆迁、组织施工、一直到验收交用，规模小的住宅区一般得一年，中等规模需一年，大规模的则需近年或更长时间才能完成。房地产开发具有较强的竞争性，效益与风险并存房地产业与市场经济联系密切，整个房地产开发过程都具有较强的竞争性，如繁华街道与地段土地使用权的竞争、住宅小区开发权的竞争、建筑设计和施工任务的竞争、物业出租出售过程中市场的竞争等。在房地产开发初期，由于我国尚处于经济起步和发展阶段，对房地产需求量大，其价格一直居高不下，开发回报率自然很高，房地产开发产品的特殊性决定了房地产开发的特点。

　　建筑规划本身就是要以自然环境为基础将人类的建筑理念融入其中的一种实践过程。在建筑规划过程中，同样需要考虑到人类的居住诉求与自然环境的协调统一，与建筑策划不同的是，建筑规划还要考虑到人类学、艺术设计、统计学等其他学科的因素，因此在建筑工程中建筑规划的地位可见一斑。

　　我国房地产开发市场起步较晚，对房地产开发的系统研究还处于初步阶段。近年来也出现了市民参与设计，设计民主化，社会化的思潮。开始重视人类对建筑环境的使用效果和质量的评价调查。对重大建设项目的可行性研究，经济预测等等取得了一定的效果。但由于概念的不明确，参与者的理解不同，其结果难免片面和缺乏逻辑性、科学性，加上一些主管部门及投资方对建设项目的个人理解，以及对设计委托任务书的主观意志的硬性规定，难免使许多设计缺乏理性、科学性，建筑策划结果不甚理想。

　　土地用途规定了该地块的使用性质，如工业用地、商业用地、住宅用地或地预留用地等。不同的用地性质，规定了开发商开发的物业类型。拿地前，地产商必须弄清楚地块的用途，便于决策投资。容积率容积率大小直接关系到开发建设规模、建筑密度、环境容量等，同时，也涉及地产商投资回报成果。一般市中心区域容积率要求较高，市郊相对较低。容积率低，有利园林环境景观建设，提高楼盘的品质。绿地率随着社会经济的发展，人们越来越认识到人与环境的关系，为确保住区的环境，规划部门对绿地率都提出了明确的要求。正因为如此，房地产开发商也利用人们对环境的追求，不惜巨资加大环境景观建设，建筑高度城市规划管理部门根据控制性规划要求，一般对开发的地块都提出了建筑高度要求，在城区中心地带，规划部门控制建筑高度不应低于某一高度，而在城市外围，建筑不应高于某一高度。建筑高度的控制，从政策管理层面看，保证城市景观和形象有一定作用，并对土地合理利用有一定的控制作用。对房地产开发商而言，则从市场出发，在满足建筑高度的前提下，提高土地利用价值，提高或降低建筑密度，追求综合效益最大化。日照间距由于地块所处的纬度不一，国家对日照间距的要求也不一样，居民对日照间距的反映也不一样，北京与上海则明显不同。上海楼盘对日照间距的要求没有北京那么高，那里非常注重景观，只要有良好的景观，楼盘则非常热销。而北京的情形不同，由于冬冷夏热，日照间距适度加大，可改善业主的居住卫生条件，提高楼盘的品质。道路红线与开口道路红线一般规定了城市主干道的宽度，防止建筑占用道路。为了避免小区的出入口与城市主干道发生冲突，确保小区居民安全，城市规划部门在城市主要干道旁的小区严格规定了开口的数量及距离要求，这些要求对地块的开发利用会产生较大的影响。城市景观房地产开发商可结合地块的城市景观要求，精心组织规划设计，创造出独特城市景观楼盘，形成自我特色的卖点群，提高开发楼盘的品质。配套设施大规模的居住小区，规划部门和政府其它部门都会对项目的配套设施提出相应要求。作为开发商，在认真分析项目地块情况的基础上，结合配套设施的建设，推出项目的主题概念，如文化概念、教育概念、体育概念地产等。

　　摘要：文中笔者根据多年工作经验对房屋建筑前期策划与规划进行简要阐述。仅供业内同行共同参考。

　　在住宅商品化的时代，人们对房地产的规划设计，房屋质量，环境景观都有自己的要求，为满足居民日益增长的需求，有利于实现住宅的产业化，从宏观上讲，亟待建立以顾客需求为导向的房地产开发战略；从微观上讲，房地产开发企业必须针对不同文化层次，不同购买阶层，不同地区顾客的需求，做好市场调研和产品定位工作，为完善开Leabharlann Baidu程序，注重前期建筑策划，提高产品质量，增强企业的竞争力，寻找一条既能满足顾客需求又能使房产企业实现可持续发展的新路子。最终使前期策划工作体系更为合理规范，更好的服务于房地产开发建设。

　　房地产开发的前期策划理论是建筑策划理论的有机组成，其研究就是要建立一套相对完整，科学规范的策划体系，通过定性与定量的分析，寻找目标客户群，并根据目标客户的需求来进行产品定位，为产品规划设计提供依据。

　　房地产开发的主要产品就是商品房，包括住宅、商业建筑，办公建筑、厂房等，而其中住宅部分投资占的比例最大，当前住宅商品房开发以居住区为主，这是由于居住区内的配套设施齐全、生活方便、安全、有利居民的邻里交往等，符合市民的普遍需求。