首页@恒悦娱乐@首页工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划性运作思路的高智力系统活动。包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。工程项目的前期策划工作,包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

　　任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望,或为了满足上层系统需要,成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权力部门批准,以作进一步研究。

　　这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:

　　①情况的分析和问题的研究。②项目的目标设计,③项目的定义;④项目的审查。

　　即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

　　(1)工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测,并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

　　(2)工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败,而且这种失败常常是无法弥补的。

　　(3)可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上,为工程项目作决策,其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

　　项目的前期策划工作主要是产生项目的构思,确立目标,并对目标进行论证,为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期,对项目实施和管理起着决定性作用,而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。

　　项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题。工程项目是由目标决定任务,由任务决定技术方案和实施方案或措施,再由方案产生工程活动,进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面,形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错,就会产生:工程建成后达不到预期效果-运营费用高:效益低,竞争力相对弱;项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资超支、超工期等问题。

　　项目的建设必须符合市场的需要,解决市场供需存在的问题。如果上马一个项目,其结果不能实现企业目标或不能为企业创造效益,就会成为企业的包袱,导致经济损失,进而影响企业的发展。

　　2.3.1在整个过程中必须不断的进行环境调查,并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标、进行项目定义、分析可行性的最重要影响因素,是进行正确决策的基础。

　　2.3.2在整个过程中要有一个多重反馈的过程,要不断地进行调整、修改、优化,甚至放弃原定的构思、目标或方案。

　　2.3.3在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点,对分阶段工作结果进行分析、选择。策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。

　　工程项目前期管理是指工程建设中的项目决策阶段,它包括:项目建议书、可行性研究报告、设计阶段。设计阶段又分为初步设计、技术设计和施工图设计。设计阶段是根据可行性研究报告提供的科学依据,拟定修建原则,选定方案一对重大、复杂的技术问题通过科学实验、专题研究,落实技术方案・确定工程数量,提出文字说明和适应施工需要的图表资料。

　　在项目前期管理的设计阶段由于国家法律、制度的缺失,建设单位对设计阶段的认识不到位,设计人员知识结构不全面,缺乏经济思想造成工程项目投资控制不力、造价的失控。

　　为了使我国工程项目建设进入更健康、完善的轨道,应该完善我国的法律、制度,在建设过程中不断修改法律中不合理的地方,保障我国工程项目建设能在市场经济条件下顺利发展。用法律的手段贯穿于整个工程的索赔与仲裁过程。

　　我国工程项目管理都是属于传统管理模式而国际上工程项目管理模式都是属于系统管理。传统管理方法强调管理工作的专业化,把任务、职责、权限分得很清楚,但系统管理方法则更强调各类人员和各个部门之间的沟通、协调和综合。前者较注重各个部门的高效率,而后者则以达到整个系统的高效率为主要目标。传统管理方法强调指挥、命令、控制和汇报,要有文件的传递形式予以保证。而系统管理方法则用信息流把各管理层次和不同的职能部门沟通起来,使物质流与信息流保持一致和同步,保证信息的准确性和及时性。与传统管理方法不同,随着系统工程理论和方法的发展,项目工程中的系统管理方法也愈来愈多地强调运用系统模型,力求达到量化,能精确地表达多因素的实际行为状况和各要素之间的相互关系。

　　我国现有的项目管理人员大部分是技术出身。这些有技术背景的员工,在现代管理迅速发展的阶段,要领导一个项目已经不是很容易的事了。因为,项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接,是提供一种解决问题的工具。所以,必须提高项目管理人员的素质,进行项目管理的培训,改变他们重技术、轻管理的观念,引进最新的项目管理知识和方法,推行项目管理专业人员资格认证制度,是我国经济发展的需要,也是在世界市场对外承包项目和对国内企业管理的迫切要求。

　　我们认为“策划”是为完成某一任务或为达到预期的目标,根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势,围绕活动的任务或目标这个中心,对所采取的方法、途径,程序等进行周密而系统的垒面构思,设计选择合理可行的行动方式,从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见,策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然,策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证

　　[1]申慧芳,赵树友,陈维达,建设工程项目设计阶段的项目管理[J]时代经贸,2006(4):62-65。

　　[2]王冰冰,王奎仁,胡斌,体育建筑设计的前期策划[J]四川建筑科学研究,2006(5):152177

　　[5]陈爽,项目策划对大型工程设计项目管理的作用[J]山西建筑,2006(8):218-219

　　工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划性运作思路的高智力系统活动。包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。精心的策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

　　任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望，或为了满足上层系统需要，成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权力部门批准，以作进一步研究。

　　这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：（1）情况的分析和问题的研究；（2）项目的目标设计；（3）项目的定义；（4）项目的审查。

　　即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

　　项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。

　　项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题。工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错，就会产生：工程建成后达不到预期效果-运营费用高：效益低，竞争力相对弱；项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资超支、超工期等问题。

　　项目的建设必须符合市场的需要，解决市场供需存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能实现企业目标或不能为企业创造效益，就会成为企业的包袱，导致经济损失，进而影响企业的发展。

　　工程项目前期管理是指工程建设中的项目决策阶段，它包括：项目建议书、可行性研究报告、设计阶段。设计阶段又分为初步设计、技术设计和施工图设计。设计阶段是根据可行性研究报告提供的科学依据，拟定修建原则，选定方案一对重大、复杂的技术问题通过科学实验、专题研究，落实技术方案·确定工程数量，提出文字说明和适应施工需要的图表资料。

　　在项目前期管理的设计阶段由于国家法律、制度的缺失，建设单位对设计阶段的认识不到位，设计人员知识结构不全面，缺乏经济思想造成工程项目投资控制不力、造价的失控。

　　为了使我国工程项目建设进入更健康、完善的轨道，应该完善我国的法律、制度，在建设过程中不断修改法律中不合理的地方，保障我国工程项目建设能在市场经济条件下顺利发展。用法律的手段贯穿于整个工程的索赔与仲裁过程。

　　我国工程项目管理都是属于传统管理模式而国际上工程项目管理模式都是属于系统管理。传统管理方法强调管理工作的专业化，把任务、职责、权限分得很清楚。传统管理方法强调指挥、命令、控制和汇报，要有文件的传递形式予以保证。而系统管理方法则用信息流把各管理层次和不同的职能部门沟通起来，使物质流与信息流保持一致和同步，保证信息的准确性和及时性。随着系统工程理论和方法的发展，项目工程中的系统管理方法也愈来愈多地强调运用系统模型，力求达到量化，能精确地表达多因素的实际行为状况和各要素之间的相互关系。

　　我国现有的项目管理人员大部分是技术出身。这些有技术背景的员工，在现代管理迅速发展的阶段，要领导一个项目已经不是很容易的事了。因为，项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接，是提供一种解决问题的工具。所以，必须提高项目管理人员的素质，进行项目管理的培训，改变他们重技术、轻管理的观念，引进最新的项目管理知识和方法，推行项目管理专业人员资格认证制度，是我国经济发展的需要，也是在世界市场对外承包项目和对国内企业管理的迫切要求。

　　策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然，策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划，能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效。总之，精心的策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

　　非标设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次定货，并根据具体的设计图纸制造的设备。通俗地说，“非标设备”就是非标准设备，不是按照国家颁布的统一行业标准和规格制造的设备，而是根据自己的用途需要，自行设计制造的设备，且外观或性能不在国家设备产品目录内的设备。陶瓷磨具行业重要的生产设备-工业窑炉就是一个典型的非标设备，该设备需要根据用户提供的场地大小、形状，陶瓷磨具的产量，陶瓷磨具的烧成制度，装窑方式，装窑体积等来确定工业窑炉的类型、数量、大小以及与之配套附属设备的参数规格。现代项目管理理论认为任何项目都是由两个过程构成：其一是项目的实现过程；其二是项目的管理过程。现代项目管理将整个项目的全部工作看成是由一系列项目阶段构成的一个完整的项目生命周期。对于一般意义上的项目，项目生命周期包括四个主要的工作阶段：项目的定义与决策阶段；项目的计划和设计阶段；项目的实施与控制阶段；项目的完工与交付阶段。对于一个或几个单体非标设备总承包项目的周期一般可以分为三个阶段：前期设计、策划阶段；中期施工、实施阶段；后期竣工、验收阶段。三个阶段相互联系、相互影响。

　　随着竞争的加剧和客户要求的不断变化，非标产品越来越多，对产品的交货期、质量及成本也提出了更高的要求。由以前制造厂家拿出标准产品来匹配客户的项目，转变为制造厂家根据客户的要求设计出非标产品来满足客户。出于对项目周期的控制，往往压缩项目前期设计的时间，弱化项目前期策划的重要性，甚至出现边设计边施工的现象，更有甚者出现边施工边修改的现象。可想而知，出现的结果就是项目拖期、费用增加、项目相关方不满意。现阶段项目进度和项目费用控制的分析也大都集中在项目中期的施工和实施阶段，当然这个阶段的各项控制是非常重要的，并且是要十分细化的。但这些分析的前提都是前期阶段准备到位的情况下的过程控制。若前期工作不到位，造成现场修改量大，就会对项目中后期的控制产生很大的影响，甚至难以实现有效地控制。

　　企业的非标项目在产品实现过程中大多因为如下因素致使进度延后：项目不确定性因素，对客户需求理解的变化；缺少过程控制和阶段性回顾；对非标物料的跟踪不力；多任务造成的资源不足等；项目技术瓶颈；部门之间的配合不通畅。对陶瓷磨具行业重要的单体非标烧成设备-工业窑炉，存在同样的问题。一个非标项目的周期一般可以分为三个阶段：前期设计、策划阶段；中期施工、实施阶段；后期竣工、验收阶段。三个阶段都非常重要，且相互联系、相互影响。项目前期设计、策划阶段，个人认为这个阶段是非常重要的，虽然进度、费用的发生大部分在中期施工、实施阶段，但只有前期的设计方案在中期的施工中变更的地方少，整个项目策划得合理有效，才有利于中后期的项目管理。要想使前期的设计方案在施工中变更得少，项目前期设计过程中必须与用户有较充分沟通，保证合理的设计时间，组织有效的方案讨论等。只有项目前期的工作准备好了，项目的后续工作才能快速有

　　项目集成计划的制定是对项目总体工作的一种计划安排，是对于各种专项计划的一种集成。在该计划中要明确项目前期图纸设计的深度、时间，投入对应的人力、物力、财力，并考虑、安排现场人员的配置。若设计人员与现场管理人员不是同一人，现场管理人员要参与项目设计方案的讨论。对于需要现场建造的非标设备最好能实现设计与现场管理人员的统一，这样就不存在双方沟通的问题。对于非标设备项目的设计，即使是该项目设计可以借鉴以前的项目，也要留出与之相适应的时间。对于不同厂家的非标设备而言，几乎没有完全相同的。即使原理相同，但由于用户需求的变化，也需要根据用户需求修改可以借鉴的项目设计文件，最终形成具体的与新设备相适应的设计文件，并根据新的设计文件进行项目预算。只有在项目集成计划中明确项目前期资源的配置并确保该配置，才能为项目的后续工作建立有效的前提。

　　项目专项计划的制定是对项目各方面具体工作的一种计划安排，是根据项目各种不同的目标而制定的各种专业工作或者专项工作的计划。对于非标设备项目前期的设计、策划内容也要具体，只有具体了，才能合理安排项目的前期计划。比如，对于非标设备的设计一定要保证1～2次的总方案讨论，总方案基本确定后，各专业负责人要组织1～2次专业方案讨论，项目经理参加所有方案的讨论。这期间或之前要与用户有较为充分的沟通，充分理解用户的需求并引导用户的需求，必要时可以到用户所在地汇报设计方案或邀请用户参与方案的讨论，每次会议要有会议纪要。方案基本确定后，各专业首先拿出较为详细的系统图，系统图要有主要材料规格型号及大概数量，并根据该系统图算出各自专业的概算。对于陶瓷磨具工业的非标设备项目，大都为交钥匙项目，设计阶段就应充分考虑设备的性价比、具体操作的人性化以及维修是否方便等内容。

　　项目产出物的设计和规定工作包括对于项目产出物的技术设计、实施方案设计、技术规范要求设计等方面的工作。若之前项目集成计划、项目专项计划制定得合理、执行得到位，项目前期合格的产出物就是水到渠成的事。项目工作的对外发包与合同订立。当一个项目的工作需要使用外部承包商和供应商的时候，在项目计划和设计阶段通常还会包括对外发包和合同订立工作。若项目中使用的设备采购周期较长，并且该设备会影响整个项目的周期，在项目前期设计、策划的前段就要签订采购合同。比如，陶瓷磨具行业工业窑炉上用的进口烧嘴、烧嘴控制器等。

　　目前，建设领域普遍存在投资超概、延误进度等主要问题，归根结底都根源于前期工作不到位。对于陶瓷磨具行业工业窑炉的建造也存在类似问题，由于工业窑炉是非标设备，且该设备的建造基本上属于闭口合同，除非用户有重大的变更，所以项目前期工作就显得更加重要，若前期工作不到位，影响就会更严重。若造成工期延期严重、成本增加甚至超资，不单该项目没有效益，甚至会遭到用户的索赔，造成项目相关方不满意。因此，对于建设工程项目前期管理工作，尤其是陶瓷磨具行业的非标设备的前期管理工作，还需抓住工作要点，加强科学化的管理，并在工程实践过程中，不断地总结经验、教训，避免造成不必要的损失。

　　[1]王改民．磨具工业热工过程及设备（第1版）[M]．北京：中国标准出版社，2005．

　　伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。

　　近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。

　　综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。

　　项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。

　　项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。

　　策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。

　　项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

　　项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

　　市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。

　　进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。

　　前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。

　　美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

　　在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。

　　所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。

　　1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。

　　2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。

　　施工单位在接到一个项目中标通知后，如何在最短时间内，以最快的效率，最好的质量，最优的成绩，获得最佳的经济效益，树立自己企业良好的形象，是每个施工企业首先思考的问题，而每个施工项目都具有独特性，地域不同、施工环境的差别以及各方面因素都会对项目实施有不同程度的制约。对于施工单位来说，如何把握好一个项目的施工前期策划工作，是该项目能否顺利实施的关键，这就需要对项目进行整个前期策划。

　　对每个项目来说，总体目标往往是明确的，包括质量目标、安全目标、进度目标、利润目标等，而且几乎每个项目都差不多。但是由于每个项目具体情况又都不一样，所以我们必须根据实际情况对这些总体目标进行细化，提出阶段性目标。阶段性目标与总目标相比，更详细、更具体，也更具可操作性。其次，为保证目标的实现，我们需要对阶段性目标按部门和岗位进行量化分解，使项目班子中各岗位员工都明确自己的期间工作目标。

　　制定目标有各种方法，可以由有经验的策划者制定，也可以由各岗位人员自己制定，或者由策划者与岗位人员面对面讨论制定。但是无论何种方法，制定的目标应符合以下要求：

　　（2）目标量化。即所有目标都要以数字来衡量，这样，无论对管理者还是对操作者，都有一个明确的目标，为考核和执行提供了方便和可操作性。

　　我国房地产行业起源于二十世纪八十年代，经过三十年的发展，现如今，已经成为社会主义市场经济的重要组成部分。伴随着房地产行业的兴起与发展，房地产开发项目前期定位策划应运而生。由于房地产行业涉及专业比较多、各专业间跨度比较大，仅依靠开发商灵敏的“嗅觉”来决定开发的方向，有时会产生“误判断”，导致项目失败，而房地产开发项目前期定位策划正是帮助企业判断市场，确定开发途径的重要手段之一。然而，虽然它在理论和实践中都有了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。本文主要通过对影响房地产开发项目前期定位策划的相关因素进行分析研究，为房地产开发项目前期定位策划提供一些参考。

　　关键词：房地产开发；房地产前期定位策划；成本分析；目标人群；产品定位策划

　　房地产项目的前期定位策划是项目开发的重要一步，它为项目的发展指明了方向。合理的定位策划有助于开发商快速有效地进行商业运作，保证项目的顺利进行，而一味的“拍脑门”、找感觉，则可能会出现一招失而全盘输的局面。因此，房地产项目开发的前期定位策划是一个房地产项目开发成功的重要一步。

　　房地产开发项目前期定位策划是对房地产项目决策的一种辅助分析，就是根据项目的目标，通过对各种相关因素的综合分析，为决策提供理论依据，帮助企业确定开发的方式、方法、品质、数量以及销售和管理等方面的问题，以减少企业项目开发的风险。实现企业的效益目标一般包括三个方面的措施：尽可能地用足规划指标保证合理的体量、最大限度提升产品价值最后达到对企业价值贡献最大化、尽可能控制成本减少无效支出。房地产产品定位策划的市场目标主要包括创造品质优良的品牌产品，利用项目品牌完善企业品牌的目的；创造有购买能力的产品；创造有核心竞争力的产品，达到产品核心竞争力和企业竞争力完美的结合。

　　房地产项目开发前期定位策划是一个系统工程，其内容主要包括市场调研、市场细分、目标市场确定、市场定位、产品类型定位、价格定位和产品推广。

　　房地产市场调研就是有计划、有目的的对当前房地产市场中某种特定类型产品的信息进行收集、整理和分析，为决策者提供产品的供需变化趋势，以帮助决策者进行项目产品定位决策。

　　简单的说，市场细分就是对房地产市场产品按照一定的标准进行分类，如住宅类、酒店类、商务办公类等等，使整个市场产品类型清晰可见。

　　市场定位就是通过各种媒体和渠道向消费者传达组织或品牌的特定信息，使差异性清楚地呈现在消费者面前，从而引起消费者的注意。

　　在市场定位的基础上，借助市场趋势分析，对将来要开发的产品类型进行合理定位开发。

　　确定产品销售目标，销售手段，将产品推向市场等，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。

　　指产品市场的各组成部分对产品开发的影响，主要包括市场中产品的保有量、竞争对手的优势等方面。并结合这几个方面进行开发的成本分析和供需分析。

　　市场保有量通常用在耐久消费品或工业产品上，指某一时间段内在市场上还能正常使用的产品数量。对于房地产业来说，指市场中某种类型住房的存在数量，它会影响到项目产品类型的定位。

　　市场是存在竞争的，目前，房地产市场火热，每个企业都想在市场中获利，在同一地区，往往存在多个相似企业，彼此之间处于激烈的竞争状态。此时，熟悉竞争对手的产品优势显得尤其重要，对于大企业来说，通过自己的产品优势来获得市场，而对于小型企业，则需根据对手的产品优势，避其锋芒，使自己的利益最大化。

　　供求关系指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，是生产和消费之间的关系在市场上的反映。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他的因素通过影响供给或需求来影响价格。在一定时期里，供应、需求不是固定不变的，它们的变化也会影响到整个系统的平衡。

　　成本分析是利用成本核算及其他有关资料，分析成本水平与构成的变动情况，研究影响成本升降的各种因素及其变动原因，寻找降低成本的途径的分析方法。

　　企业自身开发能力是指企业所具有的完成某项目的综合能力，它是完成企业项目的必要条件。它包括企业的开发资质、企业的资金状况、企业的项目运转能力、企业在地区中的号召力等多方面因素。在房地产开发项目的前期定位策划中，策划人必须首要考虑的就是其本身的开发能力，因为只有企业有能力开发，才能保证项目的顺利进行。否则，可能会在项目的开发过程中发生断裂现象，后果严重。

　　目标人群层次主要依据区域种类需求即确定区域中主流人群需求，例如在一个老龄化比较严重的区域，老年人公寓就是需求种类，而在有大量刚毕业的夹心层区域，则需要青年公寓，两者在住房要求上有本质的区别，前者要求舒适，各种功能齐全，尽量减少上楼高度等，而后者则对面积、舒适度要求很低，更多的是满足居住的需要。由此可见，区域需求种类对项目产品的定位起到很大的影响作用。

　　地理区位不仅表示某地在自然空间中的位置，而且反应其和周围重要要素之间的联系，如商业、绿地、交通设施等，它与区域是密切相关的。

　　从宏观上看，消费水平就是一定时期内整个社会用于生活消费和服务的规模和水平；从微观上看，消费水平就是单个消费者在一定时期所能接受的商品和服务消费所达到的规模与水平。区域环境内的整体消费水平影响着目标人群的数量以及产品的定价。

　　生活方式是一个内容较广泛的概念，在不同的区域，居民有着不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民对住房的类型需求不同，因此，在选择目标人群之前，必须对区域的生活方式进行认真合理地分析。

　　随着我国市场体系的完善和成熟，房地产前期定位策划得到快速的发展，认同度也得到不断提高。本文主要介绍了房地产项目前期定位策划的一般内容、方法，并对相关因素进行了重点分析。房地产开发项目前期定位策划是房地产开发的重要一步.而房地产前期定位策划的核心内容还是对房地产市场研究，对市场的认识决定了房地产策划的质量。本文通过房地产开发项目前期定位策划的各影响因素进行重点分析，找出项目开发的敏感性因素,使开发商与消费者之间产生相互认同关系，建立合理顺畅的销售渠道,才能保证项目的成功运行。

　　[2]王瑞玲,王建辉.房地产前期定位策划中应注意的问题[N] .重庆科技学院学报,2008, (8) :80-81

　　随着科技进步和经济的快速发展，施工企业在残酷的市场竞争和经营压力下，必须要加快管理体系的建设和完善。尤其是针对工程项目的成本控制管理更是意义重大。目前工程项目成本管理存在许多问题，包括责任分工不明晰、成本控制与考核不合规范，施工盈亏计算不精确，缺乏合同意识，管理部门、人员缺失、材料浪费现象频发等等，这些问题都与施工项目成功控制不力有直接的关系。企业必须高度重视这一现状，在工程建设中不断向优化项目成本控制管理的方向努力，在提高项目成本管理意识、设立专门的成本控制与策划部门、制定完善的成本控制方案等方面不断探索与创新，以尽力规避因成本超预算而蒙受经济损失的问题，确保工程建设取得预期的经济效益。

　　项目施工企业面对的是残酷的市场竞争和金融压力，投资者对项目的投资是需要有好的回报才能持续地进行下去。在项目前期准备过程中，成本的控制就显得尤为重要，这是能够衡量一个企业的经营管理是否科学到位的标准。科学完善的成本控制可以改善施工企业的管理水平，减少施工中的消耗，增强施工企业的市场竞争力。

　　成功控制的实施包括事中的控制和事后的控制。事中控制包含着在施工过程中的运营控制，将成本策划运用到实际施工中，掌握施工进度，控制施工消耗，节约施工浪费，完善施工管理环节等。事后控制是对项目施工整体消耗情况进行督查。对成本预算进行重新核算和审核。发现问题及时解决。[1]

　　①在调研阶段的成本核算包括对施工材料、施工工艺的调研。项目的开发成本随着建筑市场的火热在不断攀升。工程成本的费用也随之增加，通过对比材料市场价格，进行市场调研，可以根据调研出来的数据得出最优化的方案。降低企业施工成本。②项目施工中，土地的价格是占大头的。土地的功能和用途决定了项目的功能和用途，最终导致项目获得利润也会有不同。对项目施工土地的定位、市场走势、资金情况都要展开分析判断。包括地块的合理性、物理属性、文化属性等。周边的配套成熟度以及对土地发展前景的预测。都是成本控制的内容。③成本策划包括项目规划社等于项目投资与产出相关的各项成本。成本的策划不仅可以增加项目施工单位的利润，还能提高企业的市场地位。在招投标环节上，进行前期的成本策划，可以节约施工过程的各项成本投入，不合理的成本规划必然会导致成本投入的增加。在成本策划中又要考虑销售成本与代销成本之间的均衡度，以及施工企业在项目施工等过程中的支出方案。对于决策方的最终决策方案给予数据和依据。[2]

　　2.1 前期策划工作职责不清。在项目开发前期，项目成本策划部门的人员在知识结构、操作经验等方面存在不足，管理能力也有限，导致成本策划的责任分工出现不合理情况，前期的预算控制做不好，后期的计划控制紧跟着就出问题。

　　2.2 项目实施中，成本控人员缺乏现场的分析和考察，对施工过程中的消费和支出没有完全的掌控，导致材料浪费严重；没有严格的施工管理制度，没有阶段性成本核算，没有实际成和实际支出的比较分析。整个管理是缺失和混乱的，各部门不沟通导致管理散漫，交接工作不到位等。

　　2.3 项目后期对成本和实际支出的审核验收工作做的不到位，无法将施工预算与支出核算结合起来，拿不出分析报告，无从比对产出和收入比。施工项目出现失控状态，对产品的材料、质量、技术等的验收都没有完整的验收报告，对项目的整改措施提不出合理的建议和操作程序，对项目施工整体情况不掌握等。

　　在施工建设中，为了严格控制前期建设阶段的工程成本，建议将建设前期分为三个阶段来进行成本控制，包括决策阶段、设计阶段、和招标阶段，施工中基于这三个环节的管理要求建立起成本控制体系（见图1）。

　　根据各环节的工作要求，制定以下成本管理要求：①在前期决策阶段，合理的水电站工程造价计算方法是影响水电站造价精度的重要因素。包括做好资料整理分析、核定工艺、工程结构、给水等相关技术指标，确定工程造价计价方法等。这里，关键要做好计算参数的细致测算，这些数据将影响到整个工程造价的计算精度。②在设计阶段要按照国家管理部门批准的投资计划进行估算。不得随意变更工程设计，首先进行价值分析。保证项目以最低成本达到最大利润为目标。使用技术与经济效益的完美结合，达到合理的设计方案的设置目的，不断优化，实现效益最大化。③在招投标阶段，对招投标文件进行合同签订前的反复审核，确保招标文件对控制工程造价的重要作用得以发挥。如果发现偏离工程造价的情况，立刻停止招投标工作，重新拟定相关合同。④策划工期与成本的关系。工期与成本之间是有着密切联系，不同的工期就会产生不同的成本，一般来说，工期越长消耗越多，工期缩短费用就会减少，如何让工期提前并且保证质量，是成本策划部门要考虑的问题。

　　①掌握项目概况。成本策划人员要从工程标书开始进行管理，了解标书编制、费用标准、招投标情况、施工工程量、现场状况、工期、施工队伍、技术水平、设备材料以及完工验收等等所有的环节，都要有目标有进度地进行掌握。以便在制定成本控制计划时做到有参照有对比有分析有数据。②分析成本指标。在成本策划中，要对项目整体展开分阶段分项目的策划制定。分清重点与非重点，先从重点环节开始策划。例如施工前期的工程材料采购收录以及库存，施工过程的项目管理方案、施工人员管理、材料使用和制度分项目交接制度等。其他环节包括设备的维护成本、人员定岗离岗制度、工序管理制度等。[3]③提高管理者的成本控意识。管理人员的业务熟练、策划能力强，就会保证该项目成本策划的顺利开展，如果一个项目的管理人员无论是策划能力还是工作热情、责任意识等都还很不到位，这个项目施工企业的素质就有待商榷了。企业对项目管理人员的优选和后期培训是保证企业施工技术、质量的重中之重，影响着企业的形象和经济效益。因此，对于项目经理在内的策划成本控制的相关人员，要不断根据项目要求进行岗前培训，设立岗位责任制、奖惩制度，通过对这部分人员的管理，不断提升队伍整体素质，提高项目的成本管理水平。④加强成本控制管理监督是保证项目自身利益和全体施工团队利益的需要。加强考核核算工作，将业绩与效益挂钩，定期开展核算和考核。建立严格的奖惩制度，调动项目参与人员的积极性。⑤预测成本情况包括结合施工过程中市场变化情况，根据人员、材料、设备的市场价格的变动来进行成本核算的数值调整，将项目成本核算过程分阶段进行预控计划。不断对比市场与实际施工的实际变化。调节成本的平衡度，以达到项目利益最大化。⑥对承包商的成本控制要通过建立市场化的考核制度与奖惩制度，选择经营情况良好、管理完善的优质承包商参与项目施工，对承包人的工作量和质量完成情况进行考核，同时要签订合同，防止合同外的额外支出造成成本控制计划失控。[4]⑦做好其他成本控制包括项目进度、质量审核、施工工艺的完成、技术指标等监督和核算工作。一切都建立在不浪费成本的基础上，各部门人员应增加交流，保持信息畅通，成本策划管理者对各类信息和情况都要掌握到细致入微的程度，才能从成本控制角度做出正确的决策，提出最优方案。在方案公布之前要着急项目管理负责人一起来进行讨论，优化项目中的缺陷，得出最佳结论。并监督方案实施。同时还要建立索赔、设计变更等的工作管理制度，以免出现纠纷和失误时，因管理缺失而导致更大的损失。

　　某水利水电工程项目是一座低坝引水式小型水力发电站，施工建设部分主要包括弃渣场防护和库区防护等两个分项工程。该项目以12668.75万元中标，总预算为12447.45万元。中标后工程随即进入前期成本控制阶段。为了在保质保量的前提下进一步压缩施工成本，增加利润额，施工单位在前期成本控制阶段，将该水电站项目的成本控制体系分解成建筑工程部分、临时施工部分、独立费用部分以及预备费四大项，然后对每一大项所包含小分项工程进行成本估算，最后汇总出总的估算成本（如表1所示），大大提高了前期成本估算的精确度。

　　通过细致的估算，该工程最终的成本预算为11744.13万元，比总预算额节省了221.3万元，比最初的中标价节省了924.62万元。严谨有效的成本控制将为该工程创造924.62万元的利润。

　　针对项目施工前期策划的成本控制工作中诸多问题，本文已论述了项目施工过程中的前期成本控制管理环节的概况以及提出了如何能做好前期成本控制管理工作的方法，并根据实践案例，对成本控制、考核方法、盈亏计算、成本控制原则等进行了论证，水电站工程项目最终将创造900多万元的施工利润，这也都得益于有效的前期成本控制措施和严谨的成本估算工作。

　　在实际工程管理中，施工单位必须树立科学的成本控制的管理意识，在成本控制体系的完善和全面上继续探索与努力，以确保项目质量、安全施工、经济效益都达到施工目标，尽到工程项目管理工作人员的职责。

　　[1]丁艳芳.项目前期策划中成本控制计划制定及执行要求[J].山西建筑，2014（30）：267-268.

　　[2]郑龙.建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及对策[J].低碳世界，2014（1）：166-167.

　　[3]郭少山.增强项目管控能力，提升企业创效水平[J].中小企业管理与科技，2016（6）：5-6.

　　我国房地产已经成为国民经济的支柱产业, 发展房地产服务业, 是房地产业持续促进经济增长、强化房地产业地位的重要方面。

　　近几年随着房地产业的迅猛发展, 一个与房地产业息息相关的产业――房地产规划设计服务业成了一门炙手可热的职业。究其原因, 我们不难发现，如何向市场提供设计好、质量高、环境优的房地产产品,是房地产业在新的市场环境的下如何取得较好业绩需要考虑的重要问题，因此作为房地产开发前期的设计规划理所当然的成为房地产业工作的重中之重。

　　城镇房地产开发过程中, 房产开发项目与施工建设方案通常是由开发商内部管理人员自行拟定的, 并没有真正考虑到规划、设计与建设施工过程中有可能会出现的问题, 如设计不周全、设计深度不够等等，此外由于设计周期偏短，急于开工建设等因素，导致设计规划没创意, 设计理念不新颖,不能吸引社会有需求群体的热衷与青睐, 从而大大地影响到后期使用和经济收益。

　　作为房地产项目而言, 主要是对自身市场效益的体现, 而市场经济条件下的市场效益主要是来自于自身的协调与政府的宏观调控与干预来形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其对于房地产的市场环境与发展形势, 在很大程度上是由开发商及媒体的不断引导与渲染而形成一种必然的现象。在项目规划的前期, 主要包含对建设单位的投资决策与最终目标的分析, 以及市场定位及相应的供需关系。

　　通过房地产市场分析和预测,可以初步了解某区域房地产市场的供需求关系及其影响因素，基本把握该区域房地产客户的主要消费观念及特性，认知房地产市场变化的未来趋势，这是房地产项目主题概念与形象确立的基础，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展方向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。

　　（3)平面布局：当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求，对房屋朝向、通风、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

　　（4)建筑物档次：正确确定拟建商品房的档次，与开发路段居民购买力相吻合。

　　房地产建设规划者要具备相关的专业知识, 对于土地资源的开发与占用, 要进行详细的规划设计。规划设计人员与相关的管理人员要对相关的知识有足够深入地了解, 特别是对城市的主体建设现状、结构与相应的发展计划, 要作出积极地响应。

　　在房地产项目的规划设计中规划者应通过深入的市场调研和准确的项目定位，对项目进行规划设计，具体内容应包括：

　　1、项目建筑风格设计。项目的建筑和景观设置，应注重整体统一，并凸现现代特性，以反映经济的日益发展、社会生产、生活水平日益向上的特性。

　　2、项目绿化系统设计。项目绿化系统对于提升项目价值具有重要意义，绿化系统的设计要充分考虑消费者的心理因素，强调生态、环保以及绿化系统的活动功能。

　　3、项目公共配套设施规划。社区公共设施的布局强调层次性和区域性，从消费者的需求以及项目的整体出发，对公共配套设施进行规划。项目道路交通系统规划设计同时要考虑项目将来的发展以及与公共道路交通系统的衔接。

　　有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来风险。有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解和分析不够深入,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初目标无法成果化等。所以项目组织者要有风险意识,对项目做风险定性分析,才可以防患于未然。

　　在此房产项目开发过程中,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度地配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。房地产公司要对市场的了解比较及时,对先进知识和经验的获得要通过市场考察，不能滞后。在现实中，有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,没有对规划设计产品进行市场把控，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控、与设计单位共同合作、保证设计成果的内容质量外,同时成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交代。

　　建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单、有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键,工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量与进度。

　　(1 )产品设计研发阶段中规划设计管理和造价控制的指导目标是统一的,都是基于市场对房地产产品的需求,是以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中,规划设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述,形成指导工程施工的图纸语言,是项目开发过程中的关键阶段。

　　造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程控制,产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数最大的阶段,产品设计一旦完成,从项目造价形成机制上说,项目成本已经基本确定。

　　(2)产品设计研发阶段规划设计管理和造价控制目标的实现,需要两者相辅相成地互动作用。造价控制是规划设计的成本边界,也是创造高性价比产品的推进因素。两者分别从造价和设计的角度在经济成本和产品形态上进行同一目标两个方面的控制。

　　(3)产品设计研发阶段中的规划设计管理和造价控制之间的互动管理机制是在实施中需要形成制度化的业务管理流程,互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行,业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验,不断完善和修正,在制度上纳入到各级管理和业务工作中,形成从上至下各级人员的管理共识。

　　[1] 刘志平.王学孝.《房地产开发可行性研究的思考》[J].房地产开发与住宅建设.2010.