金巴黎注册-招商第一步：分析控规条件 — 分析宗地控规 指标结合项目产品情况进行初步规划落位。 控规条件包括且不限于： ①用地性质的分析 ②高度限制 ③容积率分析 ④限宽及日照要求 ⑤退界要求（代征绿化、市政道路退线） ⑥有无出入口的限制

　　③ 用地坡向资源好：北侧用地阳坡，且道路 婉转清幽，适宜打造居住类产品；

　　建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑（特别是住宅）的基本方案，不考虑 建筑朝向、空间效果、天际线等因素，按照建筑强制性规范尽可能多布置建筑轮廓。

　　一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率， 而非设计理念等。

　　 建筑密度：各类建筑基地面积的总和/场地用地面积×100% ；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量

　　提高人均绿化率和人均活动空间，多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；公建或商业 的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。

　　① 生态资源优越：现状用地三面环山，且山 体植被覆盖率高，北侧及南侧均有果林，生 态环境好；

　　② 禅道文化浓郁：地块北侧有龙岩寺，本案 可以充分利用寺庙资源打造禅养文化；

　　1.拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同，如限高、红线.拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分；

　　容积率拆分：在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形 式，这种做法就叫做容积率拆分。

　　• 基于产品策略明确下实现产品落位（包含整体规划、户 型、交通组织、园林景观等）;

　　 道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。  用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。  建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都

　　• 市场竞争形势的分析，进一步明确市场定位精细化 （项目档次、客户、户型、产品组合模式等）

　　• 产品形态组合，结合可能发展模式，针对不同模式的市 场可行性分析以及经济效益分析从而明确产品组合模式;

　　调研内容包括且不限于： ①用地周边的道路 ②用地周边的建筑 ③用地周边的景观 ④用地内的现状（建筑、高差等） ⑤用地周边有无明显劣势（高压线、化工厂等）

　　【基地劣势资源分析】 ④ 煤矸石厂、砖厂：南侧有大体量的煤矸石堆积、同时砖

　　排规软件：浩辰建筑、斯维尔建筑、中望CAD建筑及天正建筑软件，这些软件的一个运用必须以

　　噪音污染严重，宜设 置小户型，并且尽量 中间户多以减小噪音。 两梯四户最优。

　　日照间距：指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间段获得所需日 照量而保持的一定间隔距离。各地区参照当地相关规范。

　　防火间距：高层&高层13m， 高层&多层 9m， 多层&多层 6m，【建筑设计防火规范】

　　户型不要求自己设计，但要会找到合适的户型，合适的户型指的是满足楼层高度的要求及 市面上流行的户型。要学会搭配户型比例并能放置到规划中正确的位置上。

　　套户型要注意以下几个方面： ①户型要符合楼层高度（即消防的要求） ②户型要符合市面上流行的户型 ③户型要考虑日照的影响 ④如何在总图中放置合理的户型

　　• 目标区域宏观市场环境认知 — 城市认知、区域发展 前景及板块价值判断

　　-与主城区及天府新区核心区成三角之势 -大件路直通市区约20km -牧华路直通天府新区约20km -空港辐射经济圈内，临近规划地铁线路

　　-牧马山坡岭地势，杨柳河，白河水系密布 -成都近郊唯一的原生松林，一级森林保护区

　　常见产品组合类型 拆分方式② / 双拼联排 双拼叠拼

　　 容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；

　　容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；