开丰娱乐-招商为客观反映当前我国城市建筑的整体发展水平，推动我国建筑向多元化、绿色化方向发展，中指研究院、中国房地产指数系统在总结过去19年“中国建筑新地标”研究经验的基础上，通过分析项目在“功能性”、“标识性”两个方面的表现，挖掘百城建筑新地标在功能特征、文化内涵等方面的优势，并继续跟踪地标建筑在绿色低碳等方面的最新趋势，最终形成“”研究成果。研究结果显示，长三角城市群新地标样本项目分布依旧最多，二线城市新地标项目占比升至61%，新地标建筑整体规模与高度出现不同程度下降，TOD开发模式、绿色低碳理念推动高质量发展。

　　区域分布：长三角城市群新地标样本项目分布依旧最多，二线城市新地标项目占比升至61%

　　随着我国区域协调发展战略的稳步推进，核心城市群与都市圈发展机会进一步提升，长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群在经济、人口、产业等方面活力较高，发展潜力较强，相较其他区域，房地产市场支撑更强，是房企投资布局的优选区域，也是新地标样本项目最为集中的区域。

　　2023年五大城市群新地标样本项目数量占新地标样本项目总数的比重达63.3%，较2022年上升1.1个百分点。其中，长三角依旧是新地标项目分布最多的城市群，样本占比为16.3%，长三角城市群产业基础强大，区域协调程度、产业融合程度持续深化，城市群内新地标建筑建设较多。长江中游城市群区域协调发展已历经8年，正逐渐向全国高质量发展的重要增长极迈进，新地标项目样本占比进一步提升至16.2%，较去年提高2.3个百分点。

　　从城市等级来看，核心二线城市人口持续流入，为城市带来新的购房需求，开发商投资意愿增强，带动二线城市新地标样本项目数量占比提升至61%，较2022年提高3.3个百分点；当前，房地产市场下行，部分三四线城市库存较高，项目去化难，开发商投资意愿减弱，新地标样本项目数量占比为31%，较2022年下降2.7个百分点；一线城市增量土地资源日渐稀缺，新地标样本项目数量占比为8%，较2022年下降0.6个百分点。

　　图：2019-2023年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速

　　样本调查数据显示，2023年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑规模为49.0万平方米，较2022年下降4.9万平方米。

　　从2023年新地标样本项目建筑规模占比来看，10-40万平方米的样本项目占比进一步扩大，其余面积段样本项目占比均呈缩小态势。具体看，10-40万平方米的新地标样本项目占据主力地位，占所有样本项目的59.0%，占比较2022年上升6.7个百分点；建筑规模在40-70万平方米之间的样本项目占比为24.2%，较2022年下降1.6个百分点；其他面积段的样本项目占比均不足10%，合计占比16.8%，较2022年下降5.1个百分点。

　　2）发改委等部门多次发文强调严控新建超高层建筑，2023年200米以下样本项目占比近八成

　　在过去的数年中，部分城市为了塑造其形象和提升综合实力，大量新建了超高层建筑。然而，这种做法往往会导致资源的浪费和安全隐患，且与绿色低碳的发展理念相悖。因此，国家已经多次出台相关政策，对超高层建筑的规划和建设进行了严格的限制，并在这方面逐步加大了力度。相关政策的出台意味着未来三四线城市超高层建筑的建设将基本停止，同时一二线城市新建超高层建筑也将逐渐减少。

　　样本调查数据显示，2023年100米以下的新地标样本项目占比为37.9%，较上年提高8.7个百分点；100-200米样本项目占比为40.7%，较上年下降9.0个百分点；200米以上样本项目占比合计为21.4%，较上年提高0.3个百分点。

　　图：2019-2023年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

　　平均容积率下降。样本调查数据显示，2023中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.3，较2022年小幅下降0.1。容积率的下降可能有以下原因：第一，当前商办物业投资开工较弱，而商办物业容积率相对较高，此类样本占比下降是造成平均容积率下降的原因之一。第二，新地标样本项目平均高度的进一步下降，也会造成容积率整体降低。

　　绿化率保持在高水平区间。样本调查数据显示，2023年新地标样本项目平均绿化率为37.8%，保持在35.0%以上高水平区间。当前，生态发展理念深入人心，开发商普遍将提高绿化率、增加景观设计作为提升项目产品力的手段之一。

　　带装修或精装修交付成为趋势。调查结果显示，2023年中国百城建筑新地标样本项目中，带装修或精装修项目占比为47.4%，与2022年基本持平。近年来，国家和多地政府均发布相关政策，鼓励住宅项目全装修交付，开发商紧跟政策趋势，践行绿色建造理念，促进建筑业转型升级。

　　1）开发模式：新型城镇化建设背景下，TOD开发模式引领新地标建筑发展趋势

　　在集约发展理念下，TOD开发模式获得了政策的大力支持。2022年，《“十四五”新型城镇化实施方案》正式印发，其中提到要“提高建设用地利用效率。……推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”2023年以来，北京、天津、河南、昆明等多个省市出台相关政策，鼓励、支持轨道交通场站及周边用地（或地上地下空间）的综合开发利用。当前，大型城市增量开发用地资源有限，传统粗放型外延式发展难以持续，以城市轨道交通站点及周边土地开发为契机，以TOD为理念的开发模式将引领新地标建筑发展趋势。

　　轨道交通对于居民出行愈发重要，轨交站点周边新地标建筑价值凸显。随着核心城市人口持续导入及交通拥堵问题愈发突出，轨道交通对于人们出行及缓解城市交通压力显得愈发重要。因此，在核心一二线城市，位于城市轨道交通站点上盖或周边的地标建筑，因具备交通便捷、能够一站式满足居民日常居住、工作、消费需求等特点，价值凸显。

　　未来一二线城市或将涌现更多以TOD为开发理念的新地标项目。目前，地铁规划审批愈发严格，未来地铁建设节奏放缓，存量地铁资源的合理利用被放到了更高的位置。2023年以来，北京、上海、杭州等热点一二线城市供地结构除了向核心区倾斜外，亦较大程度地向现有地铁站点周边侧重，以更充分地发挥地铁资源正外部性。

　　大型城市在不断吸纳人口和资源的同时，城市中心区域也出现了人口密度大、交通拥堵、环境污染、生活成本高等“大城市病”，基于优化城市空间格局、拓展城市新发展空间的目的，对城市核心区形成疏解或补充功能的城市新区不断产生，城市空间结构也趋向分散化，由“单核”向“多核”演变。在此背景下，地标建筑的选址也逐渐由城市核心区向城市新区核心商圈拓展。

　　新地标建筑是城市的象征和标志，可以有效提升城市新区的知名度和影响力，进而吸纳资本、资源和人口聚集；同时，新地标建筑可以提升城市新区的功能性，为区域内职住人群提供更完善的公共服务设施，促进产城融合、推动职住平衡。

　　近年来，因二氧化碳排放而导致的气候变化成为全球性问题，各国、各行业都在积极寻求可持续发展方案。而能耗高、碳排放量大的建筑行业成为当前我国节能减排重点领域之一。在此背景下，头部企业积极承担社会责任，努力践行“双碳”目标，致力于打造绿色低碳建筑，降低对环境的影响，实现可持续发展。

　　从战略层面，部分头部企业设立了ESG委员会，定期发布ESG报告与MSCI ESG评级，并设置了定性或定量化的“双碳”目标，为“双碳”战略决策实施提供评价和考核依据。基于完善的目标体系，头部企业将绿色低碳理念贯穿于项目的建筑设计、施工、运营管理等多个环节，做出了较好的成绩。

　　同时，部分头部企业较为注重“双碳”方面的技术研发与创新，不仅在工业化建筑体系、可再生能源、废弃物处理、低碳运营等方面进行持续的研发，同时着力培养、吸引绿色低碳建筑技术方面的人才，实现绿色低碳转型，并借此提升产品力和服务水平。

　　值得注意的是，在“双碳”战略目标的引领下，我国绿色金融顶层设计持续优化，包含绿色贷款、绿色债券、绿色保险、绿色基金、绿色信托，以及碳金融产品等多层次的绿色金融产品和市场体系已逐渐形成。在绿色低碳建筑成为新常态的背景下，多家头部企业通过订立绿色金融框架、发行绿色债券等方式拓展融资新渠道。

　　展望未来，在我国“双碳目标”背景下，城市新地标建筑将继续与绿色低碳理念深度融合，房地产企业应更积极地融入绿色发展理念，不断提升绿色低碳建筑的设计、建造、运维能力，引领绿色低碳建筑发展新趋势。

　　大型综合体开发强度高、建筑规模大、功能复合，可以提高土地利用效率，提升城市功能性，成为地标建筑新的发展方向。“2023中国综合体新地标”从建筑规模、硬件设施、业态特征、技术应用等方面展现了城市综合体最新的发展趋势以及最前沿的设计理念及技术水平。

　　以人为核心的新型城镇化建设稳步推进，绿色环保、生态优先发展理念深入人心。“2023中国百城建筑新地标”不仅在建筑区位、项目设计、周边配套等方面具备优势，也更加关注绿色健康环保理念的应用。

　　在新房开发总量逐步见顶回落后，新地标建筑价值凸显。新地标建筑以独特的外观和功能，丰富的历史和文化内涵，为城市赋予魅力和个性，促进城市繁荣发展。通过对城市新地标建筑的研究，不仅可以了解城市规划和发展的最新动向，更可以为建筑行业的设计理念和技术创新带来启发。

　　2023年研究结果显示，从地标建筑分布来看，长三角城市群仍是新地标项目最集中的区域，长江中游城市群新地标项目占比增加，二线城市新地标项目数量优势进一步增强；从城市内部来看，新地标建筑选址由中心城区向城市新区拓展。从地标建筑发展特征来看，新地标建筑整体规模与高度出现不同程度下降，平均容积率进一步下降，而绿化率保持在37%以上的高水平。从地标建筑发展趋势来看，新型城镇化建设背景下，TOD开发模式有利于土地集约利用，将成为新地标建筑发展方向之一；在“双碳”背景下，头部房企将更加注重节能减排在建筑全过程中的应用，着力打造绿色低碳建筑。

　　未来，在推进以人为核心的新型城镇化的背景下，新地标建筑将继续发挥重要作用，吸引人口和产业的聚集，创造更多的就业机会，促进城市经济发展；同时提升城市生活品质和吸引力，助力城市建设高品质生活宜居地，为城市创造更加繁荣美好的未来。

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